Право арендатора оспаривать кадастровую стоимость устояло в кассации

Кадастровая стоимость земельных участков используется для расчета земельного налога и арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Органы кадастрового учета оценивают землю "массовым" методом, без поправки на индивидуальные особенности участков, и в итоге базовая стоимость может превышать рыночную в разы. Оспорить завышенные результаты можно в специальной комиссии при Росреестре или в суде. Но спецкомиссия при Росреестре отклоняет практически все такие заявления, да и суды не сильно от нее отстают, рассказывали докладчики на научно-практической конференции "Налоговое право в решениях Конституционного суда". Во-первых, пока идет процесс, орган власти утверждает новую кадастровую стоимость, и судьи считают, что старую оспорить уже нельзя. При этом вернуть ранее переплаченное невозможно. А во-вторых, часто суды указывают, что арендатор земельного участка вообще не вправе оспаривать результаты кадастровой оценки - это прерогатива собственника.

Ситуация особенно обострилась в 2012 и 2013 годах, когда кадастровая стоимость земельных участков в Москве существенно увеличилась и арендаторы массово пошли в суды. Первым, кто дошел до кассации, было ООО "Союз" (дело А40-59687/2013). Оно арендует участок в Москве на Ярославской улице и, проведя свою оценку земли, увидело, что рыночная стоимость меньше кадастровой примерно в 15 раз. "Союз" обратился в АСГМ с иском к Росреестру об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной. Судья Екатерина Коновалова в иске отказала, посчитав, что его вообще не должно было быть, так как он "затрагивает исключительные полномочия собственника".

Однако 9-й ААС, рассматривая апелляционную жалобу "Союза", с доводом Коноваловой не согласился. Апелляционная коллегия (Елена Кузнецова, Нина Панкратова и Татьяна Сумарокова) жалобу "Союза" отклонила по традиционным основаниям - за время процесса появилась новая кадастровая оценка и старая утратила правовое значение, - но в мотивировочную часть решения первой инстанции судьи определили внести изменения: арендатор может оспаривать кадастровую стоимость, так как его права и обязанности напрямую от нее зависят.

В кассации такое решение не устояло. Арбитражный суд Московского округа, рассматривая 26 июня кассационную жалобу Росреестра, отменил постановление суда апелляционной инстанции, а решение суда первой инстанции оставил в силе (подробнее>>). Кассационная коллегия (Римма Латыпова, Михаил Агапов, Виктор Кузнецов) посчитала, что, заключив договор аренды, "Союз" согласился с существенным условием договора - размером арендной платы, в том числе с порядком его определения. "Установление кадастровой стоимости арендатором есть не что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора", - резюмировали судьи в своем постановлении от 3 июля 2014 года.

Вердикта кассации по этому делу ждали некоторые судьи 9-го ААС и регионов, рассматривающие иски с аналогичными требованиями. В частности, заседания откладывались по делу № А40-135098/2013, где ЗАО "Партнер Ф" просило установить кадастровую стоимость равной рыночной для арендуемого участка в Москве на Кавказском бульваре. 28 июля, спустя месяц после решения кассации по делу "Союза", апелляционная коллегия поддержала суд первой инстанции, который в иске "Партнеру Ф" отказал.

Но еще 25 июля та же кассационная инстанция, рассматривая спор о кадастровой стоимости по иску ООО "Макдом" (№ А40-100745/201), пришла к иным выводам. На этот раз коллегия в составе Анатолия Стрельникова, Елены Ананьиной и Владимира Кобылянского поддержала апелляцию, которая решила, что арендатор земельного участка вправе обращаться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной.

"Если арендная плата арендуемого у города Москвы земельного участка зависит от его кадастровой стоимости, то и обязательства арендатора такого земельного участка напрямую зависят от того, какова кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка, в связи с чем суд апелляционной инстанции обоснованно не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что истец, будучи арендатором земельного участка, не вправе защищать свои права посредством оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, поскольку права и обязанности истца напрямую зависят от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка", - сказано в постановлении от 25 июля 2014 года.

Кассационная коллегия поддержала и вывод 9-го ААС, что решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска не подлежит отмене, так как в ходе судебного производства были утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель. А определение рыночной стоимости на прежнюю дату кадастровой оценки, по мнению судей, утрачивает правовое значение, "так как к возникновению, изменению, прекращению его [истца] прав и обязанностей не приведет".

А вот в деле по иску ЗАО "Туристский гостиничный комплекс "ВЕГА" кассационная коллегия АС МО и вовсе решила отправить дело об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной, на пересмотр в суд первой инстанции (дело № А40-115557/2013).

"Вега" в 2003 году заключила с Московским земельным комитетом (теперь Департамент госимущества) договор аренды земельного участка на Измайловском шоссе. 27 ноября 2012 года правительство Москвы утвердило новые результаты кадастровой оценки, и кадастровая стоимость спорного земельного участка повысилась до 401 млн руб., а арендная плата для ТГК "Вега" - до 6 млн руб. в год (предыдущие оценки в актах не указаны).

"Вега" заказал у оценщика ООО "Топ-Консалт" свое заключение по рыночной стоимости земли, которое показало, что рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 296 млн руб. И тогда арендатор в августе 2013 года обратился в АСГМ с требованием об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной. Однако в иске ему отказали. Судья Ольга Лилова посчитала, что арендатор не вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, а также не вправе и выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка. "Требуя установления рыночной стоимости согласно заказанному истцом отчету об оценке, истец по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка", - рассуждала Лилова, а это, по ее мнению, недопустимо.

Апелляционная коллегия с ее доводами согласилась, а кассация - нет.

Судебная коллегия АС МО (Анатолий Стрельников, Сергей Нужнов и Владимир Кобылянский) указала, что в соответствии со ст. 2, 6, 10, 24.11, 24.19 Закона об оценочной деятельности юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим законом.

"Суд [первой инстанции], отказывая в иске и утверждая в обоснование такого решения, что арендатор земельного участка, якобы, не вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, вместе с тем в должной степени не обсудил вопроса о том, а не лишается ли истец таким образом права на защиту и не нарушаются ли в данном случае, в первую очередь, права и законные интересы арендатора земельного участка, где расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности", говорилось в постановлении апелляции от 30 июля 2014 года.

Отметили в своем постановлении судьи и то, что "по неизвестной причине" судья Лилова не указала в решении конкретную норму права, в силу которой "Вега", будучи арендатором спорного земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки его рыночной стоимости. И в итоге дело ушло на новое рассмотрение.

Сейчас некоторые проблемы оспаривания кадастровой стоимости частично разрешились. 21 июля этого года президент Владимир Путин подписал закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Теперь государственная кадастровая оценка может проводиться не чаще чем один раз в три года, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в два года, но не реже чем один раз в пять лет (раньше кадастровая оценка могла проводиться "не реже чем один раз в пять лет" без каких-либо ограничений). Кроме того, новый закон позволяет возвращать переплату "ретроспективно": теперь в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда новая сумма будет применяться с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре.

Источник: http://pravo.ru/